Contratto di locazione e cessione di azienda
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Subentro nel contratto di locazione a seguito di cessione di azienda
Corte di Cassazione I Sezione Civile
Sentenza 9 maggio – 30 ottobre 2014, n. 23087
Presidente Ceccherini – Relatore Bisogni
La Cassazione, con la sentenza che si riporta, ha trattato un caso di cessione d’azienda e conseguente subentro nel contratto di locazione.
Il ricorrente si opponeva alla decisione del Tribunale di Livorno che, riformando la sentenza del Giudice di Pace, riteneva “che in mancanza di patti contrari la società acquirente della azienda era subentrata, ex art. 2558 c.c., nei contratti per l’esercizio dell’attività commerciale e quindi nel contratto di locazione”.
I due motivi di impugnazione riguardavano : a) presunzione di cessione del contratto di locazione dei locali dove viene svolta l’attività aziendale in caso di cessione o affitto di azienda. Violazione e falsa applicazione dell’art. 36 della legge n. 392/1978; b) prova di intervenuta cessione del contratto di locazione dei locali. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex art. 360 n. 5 c.p.c..
La Corte dapprima ha ricordato gli orientamenti giurisprudenziali e poi, accostandosi ad una delle interpretazioni rappresentate, ha affermato che “nel caso di affitto di azienda, comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione, la sostituzione di un terzo nel rapporto giuridico preesistente di locazione non si verifica automaticamente ma come effetto o di un negozio separato fra cedente e cessionario dell’azienda ex art. 36 della legge n. 392/1978 o per effetto della presunzione posta dall’art. 2558 in base alla quale può ritenersi intervenuta, fino a prova contraria, una cessione del contratto di locazione se il locatore abbia accettato, direttamente in suo favore, il pagamento, da parte del cessionario dell’azienda, del canone di locazione“.
Per i giudici della Cassazione, che hanno deciso per il rigetto del ricorso, il Tribunale di Livorno ha accertato, per un verso, l’avvenuta comunicazione del subentro nel rapporto relativo alla detenzione dei locali aziendali dell’affittuaria e del pagamento, da parte di quest’ultima, dei canoni di locazione successivi.
Leggi il testo della sentenza
Articolo 2558 Codice Civile
Successione nei contratti
Se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’aziendasubentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale [2112, 2610]. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante [1722 n. 4, 2610]. Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’usufruttuarioe dell’affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto
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